在江苏省常州市经开区戚墅堰街道，始建于上世纪七八十年代的老工房小区，正悄然经历一场治理变革。

　　没有门禁、缺乏保洁、停车混乱、飞线充电……这些无物业老旧小区的“通病”，曾长期困扰着工房十一区的居民。然而，随着“戚彩邻里”项目的推进，这个有着456户居民的老小区，即将迎来专业物业公司的入驻，尝试打破无物业小区管理的困局。

　　无物业小区：城市治理的难点与痛点

　　戚墅堰街道总面积4.77平方公里，人口4.7万左右，具有典型的“工改城”特征。辖区内集聚着原戚机厂、戚电厂等国有工业企业职工住宅区，大多数是无物业开放式小区，多达21个。

　　“这些小区建设年代早，规划标准低，配套设施不完善。”戚墅堰街道综安办主任吴立峰告诉笔者，无物业小区普遍存在基础设施老化、停车资源紧缺、环境卫生差、安全隐患多等问题，对城市长效管理和民生服务构成较大压力。

　　随着老旧小区改造工程的推进，部分小区面貌有所改善，但居民对安全、环境卫生和日常管理提出了更高要求。一方面，部分群众希望政府牵头引入物业公司实施专业管理；另一方面，政府长期托底的管理模式难以为继。

　　2024年7月，借工房北区改造完成之机，街道启动开放式小区引入物业管理的试点工作。经综合考量，最终选定工房十一区作为首期试点。

　　工房十一区：一个典型老工房小区的困境与机遇

　　工房十一区位于戚墅堰街道北侧，毗邻陈储河，建筑面积约3万平方米，常住360户，居民以老年人和外来务工人员为主。

　　“停车是最头疼的问题。”在小区居住二十多年的居民冒国庆告诉笔者，“原来只有72个停车位，晚上回来晚一点就没地方停，消防通道经常被占用。”

　　非机动车“飞线充电”也是小区一大安全隐患。笔者在现场看到，虽然小区已有两座非机动车棚，但仍远远不能满足需求，从楼上拉线下来的充电线随处可见。

　　“环境卫生也是问题。”花溪社区副主任张智佳表示，“缺乏专业保洁力量，垃圾投放不规范、杂物乱堆放等问题普遍存在。”

　　2023-2024年，十一区作为街道老旧小区改造重点对象，先后完成基础设施出新、墙面修缮、停车配套设施等项目，居住安全性和舒适度得到提升。在此基础上，街道决定探索引入专业物业服务机制。

　　引入物业：必要性背后的多重考量

　　“推动工房十一区引入物业服务，既是回应群众呼声，也是完善治理体系的战略举措。”戚墅堰街道工作人员介绍，此举主要基于四方面考虑。

　　一是历史规划不足导致停车难问题长期无解。工房十一区建于上世纪70年代，当时未考虑机动车泊位配套。2023年通过改造虽将机动车位增至155个，但仍难以满足需求。

　　二是外来车辆大量涌入造成内部资源挤占。近年来，十一区周边新建多个封闭管理的新小区，部分车主转而进入无物管老小区“免费”停放，导致内部停车秩序混乱。

　　三是居民生活需求升级，传统管理模式已难适应。引入物业可有效补足管理短板，实现“小区事务有人管、环境卫生有人扫、安全隐患有人查”。

　　四是补齐治理机制短板，推动社区共建共治共享。通过引入物业并建立业委会、居民议事协商等机制，探索“街道+社区+物业+居民”四方协同治理。

　　试点推进：循序渐进破解治理难题

　　尽管引入物业有必要性，但实施过程面临诸多挑战。

　　“物业企业收费难、盈利难是首要问题。”物业负责人李青爽给笔者算了一笔账：基础物业服务需配备保安、保洁及客服等岗位，月均人力成本约1.5-2万元，折合每户每月50-70元，对老年和低收入群体构成经济压力。

　　居民共识形成难是另一大挑战。“居民长期适应低标准或无偿服务，付费意识普遍较弱。”社区党支部书记肖慧玲表示，“群体异质性强，收入、服务需求和支付意愿差异大。”

　　此外，根据《物业管理条例》，引入物业须经“双2/3”业主表决，停车收费等事项要求更高，实际操作中组织投票难度大。

　　面对这些难点，街道采取了循序渐进的工作方法。

　　2024年四季度，街道启动“戚彩邻里”项目，对十一区设施设备、人员结构等进行全面梳理。

　　“民意调查是关键一步。”社区党总支副书记朱敏霞告诉笔者，工作组对456户居民开展“敲门式”入户调查，有效问卷回收率达91.89%。“我们召开十余场居民议事会，广泛听取意见，特别重视反对声音。”

　　结合居民以老年人为主的特点，街道推出了以停车管理为主，保洁、绿化等基础服务为辅，配套便民超市、送货上门、康养服务等特色服务的方案。物业费定为0.35元/平方米/月，停车费100元/月（不固定车位），包年960元/年（固定车位）。

　　今年4月28日起，街道通过入户方式组织业主大会投票，最终物业管理和停车收费议案通过率均达86%。5月，物管会完成招标文件编制与发布，依法选聘具备老旧小区管理经验的物业企业。

　　创新模式：“戚彩邻里”的多元经营之道

　　“单纯依靠物业费难以覆盖成本。”街道分管负责人杨永清表示，“初步测算，物业费与停车费饱和收入约覆盖基础服务成本的85%。”

　　为此，街道探索了多元经营模式。物业企业将通过社区文化建设、便民会员超市、快递代收、居家康养、维修家政、学生托管、社区团购等项目弥补成本并实现微利。400平方米的“戚彩驿站”建设已经纳入计划，这个模块化服务空间将围绕“邻里中心+智能平台+公共服务”三位一体功能开展服务。

　　“首批计划开放便民超市、托管中心、活动中心等基础功能。”物业公司负责人李青爽介绍，“未来还将拓展社区公告、线上缴费、居民报修、访客预约等一体化服务，打造‘小程序+实体驿站’线上线下融合运作模式。”

　　停车管理也是项目重点。目前，停车收费备案材料正由社区与物业公司联合准备，预计7月中旬完成线上报备。备案完成后，将划定车位编号、张贴专属标识，保障本小区居民优先权。

　　“后续将配套道闸系统、车牌自动识别系统、反向寻车功能等智慧化手段，实现全流程闭环管理。”物业公司技术人员王琦琦表示。

　　从试点到推广：无物业小区治理的多元化路径

　　工房十一区的试点只是戚墅堰街道无物业小区治理探索的一个缩影。

　　在河苑东村，街道通过业主投票及车位公开登记，推进专业停车管理，缓解停车矛盾；在丰乐花苑，业委会牵头开展居民自治，由业主共同出资管理卫生、绿化和停车；在工房北区，街道已分阶段推进停车场管理、整体收费及物业引入。

　　“不同小区情况不同，不能一刀切。”戚墅堰街道党工委书记赖岩松表示，“我们坚持分类施策、片区联动、梯次推进的原则，针对各小区实际制定差异化策略。”据介绍，街道将积极借鉴十一区引入市场化管理的成功经验，逐步将物业服务拓展至十五区、戚研所等无物业小区。

　　“戚彩邻里”项目的重要价值在于探索了“街道+社区+物业+居民”四方协同治理机制。这种机制既发挥了专业物业的作用，又保留了社区特色，还激发了居民参与热情，实现了共建共治共享。

　　未来展望：从“有”到“优”的长效之路

　　目前，工房十一区门头、门岗及道闸已施工完成，单元门禁更换预计9月15日前完工，戚彩邻里康养驿站计划9月30日运营。物业已逐步进驻，并于北门泵站设临时服务中心，开展信息建档、日常报修及设施查验等工作。

　　“初期将重点提供保洁、绿化、巡逻、秩序维护等基础服务。”物业公司负责人李青爽表示，“目标是实现物业服务‘从无到有、从有到优’的平稳过渡。”

　　居民们对物业入驻充满期待，但也抱有观望态度。

　　“希望停车问题能真正解决。”居民张玉娟说，“但如果服务跟不上，收费又增加负担，可能会产生新的矛盾。”

　　对此，街道已有充分考虑。“我们将建立监督评价机制，定期对物业服务进行评估。”街道党工委书记赖岩松表示，“同时继续发挥社区和居民代表的作用，确保物业服务质价相符。”

　　傍晚时分，工房十一区的小广场上，居民们三三两两坐着聊天。孩子们在改造一新的小区里奔跑嬉戏。这个经历了近半个世纪风雨的老小区，正在迎来新的生机。

　　无物业小区治理是一项长期工程，戚墅堰街道的探索才刚刚开始。但从工房十一区的变化中，我们看到了老旧小区焕发新生的可能，也看到了城市治理现代化在基层的生动实践。（常戚轩）