导 语

　　在存量时代的城市更新实践中，因历史原因形成的“无手续建筑”，常常是横亘在项目面前的现实障碍。建筑身份存疑、改造依据不足、产权关系不明等问题，使得大量存量资源难以有效盘活。2025年底，《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》（京规自发〔2025〕396号）（以下简称《指导意见》）印发。作为《北京市城市更新条例》的配套政策文件，《指导意见》旨在推动化解城市更新范围内部分现状建筑物因历史原因形成的无手续或手续不完善问题，激励城市更新项目实施，进一步优化城市功能布局，促进存量空间资源提质增效，加快推进城市更新项目实施。

　　房山区：

　　全市首份无手续建筑认定区级实操方案出炉

　　房山分局牵头制定了《房山区城市更新范围内无手续建筑认定处理与更新实施工作方案（试行）》（以下简称《工作方案》），经区政府审议通过后已正式印发。《工作方案》作为全市率先出台的区级配套方案，直面政策落地“谁来干、怎么干、如何衔接”三大基层痛点，将宏观政策拆解为标准化、可落地的操作手册，为存量建筑规范化处置划定清晰路径。

　　《工作方案》搭建五大运行支撑体系，筑牢无手续建筑处置工作根基。一是建立“区级统筹、部门协同、属地主责、主体落实”四级责任体系，厘清各单位权责边界；二是梳理固化“项目申报—全面调查—现状认定分类处置—结果公示—方案审查与手续完善”五步闭环工作流程，配套会议纪要、认定报告、公示公告全套制式模板；三是创新多方研判分类处置规则，结合规划合规、公共效益、建设历史综合研判，实现精准柔性处置；四是打通跨部门审批壁垒，认定结果与规划许可、施工许可、不动产登记信息互通、结果互认；五是将认定处置环节前置嵌入城市更新全周期，压缩项目前期筹备周期，提速项目落地。整套机制实现权责、流程、审批全链条闭环，彻底破解以往历史建筑处置流程碎片化、部门衔接不畅等堵点。

　　政策落地成效如何，试点实践是关键标尺。房山区同步推进方案制定与项目试点，选取良乡医院、中研中医院公共公益类项目和首创奥特莱斯商业类项目两大类型载体，跑通无手续建筑调查、认定、处置、更新全流程，形成分场景标准化实操模板。良乡医院项目以建筑现状认定为前置基础，同步编制城市更新实施方案，按照“不符合消防要求的坚决拆除、符合安全要求的加固利用、按程序新建配套设施”的分类改造路径，一举实现消除安全隐患、优化医疗功能、完善产权手续三重目标。首创奥特莱斯项目则遵循兼顾历史、现状、长远发展的处置逻辑，拟按照规划适配、符合更新定位的建筑纳入整体改造，规划不符建筑限期整改优化，满足用途转换兼容条件的依规认定的模式推进，全面盘活存量商业空间，释放商圈消费活力。

　　良乡医院项目更新后效果图

　　首创奥特莱斯项目更新后效果图

　　海淀区：

　　全市首例体量最大的高精尖产业更新项目落地

　　北冶厂前身是1960年成立的北京冶金研究所，深耕高端特种金属材料领域六十余年，是区域重点高新技术企业。厂区总用地16.36公顷、建筑规模7.42万平方米。数十年间因生产配套持续改扩建形成的约3.3万平方米无手续建筑，成为企业转型升级的核心阻碍。2024年初，北冶厂更新改造工作全面启动，彼时无手续建筑的处置路径仅为拆旧建新，无法满足企业“更新不停产”的生产需求。

　　《指导意见》印发后，海淀分局迅速会同区住建委、属地及区属城更公司成立专项工作小组，将北冶厂纳入区级首批试点，把无手续建筑调查认定、安全评估与城市更新实施方案编制同步推进，依托政策工具箱差异化制定“保留改造、提质利用、拆除腾退”三类处置方案，在保障安全生产前提下最大限度盘活存量工业空间。在委执法总队指导支持下，海淀构建“全面调查—安全鉴定—分类认定—联审公示—衔接更新”标准化闭环工作体系，实现全流程规范可控。经逐栋安全鉴定和分类认定，36处（约7600平方米）符合现状认定情形予以保留，17处（约19400平方米）依法处罚后纳入更新，剩余约6000平方米通过建筑规模指标置换方式随更新实施主动拆除。整套认定处置流程落地后，总计约2.7万平方米历史无手续建筑完成合规化认定，彻底扫清北冶公司资产权属障碍，让老牌专精特新企业摆脱历史包袱、轻装上阵，助力“AI+新材料”产业园规划落地，持续培育区域新质生产力。

　　作为全市首个大规模落地工业厂区无手续建筑分类处置的标杆案例，完整检验《指导意见》多路径协同实施成效，形成“安全消隐+分类处置+产业升级”一体化工作模式，填补中心城区老旧工业园区存量治理实操空白，为全市同类高精尖产业园区城市更新提供成熟、可推广的海淀实践经验。

　　厂区现状情况

　　厂区建筑改造效果图

　　昌平区：

　　全市首例罚没处置路径衔接城市更新无手续处理案例

　　针对老旧厂房更新中“有资产难合规、有空间难运营”的痛点，昌平区以永安热力厂为试点，首次将罚没资产处置与产权认定完善深度绑定。该厂始建于1993年，煤改气后主厂房闲置，办公楼片区1.26万平方米建筑因无手续长期无法盘活。昌平分局会同区住建委、中关村科技园区昌平园管委会坚持分区分类施策，对可自行整改建筑推动优化提升，对无法整改的无手续建筑依法启动没收处置程序。项目同步编制城市更新与规划综合实施方案，完成用地分宗，为公开交易奠定基础；经房屋安全鉴定、消防评估和现状测绘，精准认定建筑属性后由属地依法作出没收决定，并通过北京产权交易所公开交易完成房地一体转让。目前，项目取得不动产权证书。这一实践盘活了1.26万平方米存量空间，与主厂房片区共同撬动2.1亿元社会资本参与更新，为存量工业建筑历史遗留问题处置探索了可行路径。

　　项目现状图

　　项目更新后效果图

　　顺义区：

　　以“调查认定+依法处罚”路径推动低效存量资源转型提质

　　京顺健康城项目原为仓储功能，部分建筑因历史原因未办理规划审批手续，制约了项目功能转型和手续办理。顺义分局联合属地旺泉街道，以该项目为试点， 按照“现场勘验—规自分局协同街道认定 —出具资产评估报告—街道出具处罚告知书—依法处罚—纳入更新方案”的路径推进，对未登记建筑完成调查认定并依法处置，同时将无手续建筑认定与城市更新项目手续办理全流程充分衔接。目前，项目改造已完工，京顺医院顺利搬迁，京顺健康城稳定运行，成功实现低效存量国有资源转型提质。

　　项目更新改造后

　　项目更新改造后

　　从房山的区级制度出台，到海淀、顺义、昌平的项目实践，各区的案例从不同视角呈现了《指导意见》从顶层设计到项目落地的多样化路径。此前，丰台、大兴、平谷、朝阳等区也已同步开展试点工作，覆盖工业遗产、老旧商圈、公益设施、商业综合体等多种项目类型。截至目前，市规划自然资源委通过密切跟进无手续建筑认定项目推进情况、直面基层堵点难点、现场答疑指导等方式，已推动形成10个可复制、可推广的典型案例，打通现状认定、依法处罚、主动拆除等多元化处置实操路径。下一步，市规划自然资源委将持续指导各区做好无手续建筑认定处置工作，推动调查认定与安全隐患排查、城市更新实施有序衔接，落实建筑规模指标调配机制，持续释放存量空间资源潜力，推动城市更新提质增效。

　　本内容由执法总队、房山分局、海淀分局、顺义分局、昌平分局提供