《给阿嬷的情书》里没讲完的“继承课”，我们来讲

来源：北京市不动产登记2026-07-18 18:14

　　近期，潮汕方言电影《给阿嬷的情书》引起广泛关注。

　　影片中，孙子晓伟为还债前往泰国寻找传说中的富豪阿公，却意外揭开阿嬷珍藏半世纪的“侨批”背后的秘密：阿公郑木生早于1960年因见义勇为去世，而过去18年所有以他名义寄回的家书和钱款，皆由受其恩惠的同乡谢南枝寄出，只为让阿嬷叶淑柔保有生活的希望。知道真相后的阿嬷毅然决定前往泰国，最终两位白发老人跨越山海相见，在泰国的木棉树下相拥。

　　看完电影的小编，

　　关注到了藏在故事里的不动产问题：

　　阿嬷守了大半辈子的潮汕老宅，

　　产权究竟归谁？

　　没办过证的老宅是否受法律保护？

　　孙子如果想继承老宅，

　　又该走怎样的法律程序？

　　今天，

　　让我们结合影片

　　来梳理一下日常生活中

　　最容易遇到的不动产登记知识点。

　　不办证不算数

　　——不动产为什么要登记？

　　影片里，阿嬷叶淑柔带着嫁妆毅然和阿公郑木生私奔，没有结婚登记，只有两人相濡以沫的扶持生活。几十年过去，老宅是否办过土地证、房产证，影片都没有明说，但如果老宅从未办理过不动产权登记，那么在法律上，这个“家”是名正言顺、受法律保护？

　　《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第209条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”也就是说，房子、土地这类不动产的产权归属，不是“谁住着就算谁的”，也不是“谁传下来的就是谁的”，而是要经过法定的登记程序，记载在不动产登记簿上才算数， 不动产登记簿是不动产的法定凭证。

　　虽然阿嬷和儿孙们在老宅里住了几十年，但如果没有及时办理不动产权登记，一旦发生纠纷，她就无法提供法律认可的物权归属凭证，从而轻松化解纠纷。这个问题也是我国大多数农村地区面临的共性问题——房子住了一辈子，却不知道办理不动产登记的重要性，导致面对纠纷时束手无策，从法律意义上讲，不动产登记才是“家”的守护者，只有不动产登记才有对外排他性、产生让人信服的法律效力。

　　当然，法律也规定了几种例外情形。比如因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动的，自法律文书或者征收决定生效时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为完成时发生效力。但这些都只是少数例外，对绝大多数普通老百姓来说，“登记生效”才是基本原则，才有排他的公示效力，大家要重视不动产登记。

　　房子和土地不能分家

　　——什么是“房地一体”原则？

　　《给阿嬷的情书》的故事源于潮汕地区，当地至今仍保留着许多传统老厝。这些老房和其所在的宅基地，在法律上是不能分开的。

　　《民法典》第356、357条明确了“地随房走”和“房随地走”的原则，其目的就在于让地上建筑物和其所在的土地的权利人保持一致，也就是“房地一体”登记原则，这样有利于权利统一行使，避免纠纷。这就意味着，在卖房子的时候，土地使用权要跟着一起转让；转让土地使用权时，地上的房子也要跟着一起转让。

　　对像阿嬷家这样的农村老宅来说，这一点尤为重要。不动产统一登记后，农村房屋和宅基地要统一进行权籍调查、统一确权登记，统一颁发房地一体的不动产权证书。也就是说， 一本不动产权证书上，同时登记房屋的所有权和宅基地的使用权，房屋土地权利统一体现在一个登记簿和证书上。

　　回到阿嬷家的老宅上，如果老宅连最基本的房屋所有权登记都没有做过，那阿嬷就要先申请宅基地使用权及房屋所有权的首次登记，等阿嬷百年后阿涛等继承人再通过继承程序把产权转移到自己名下。如阿涛想要合法继承这座老屋，光知道“这是我家的”还不够，必须走完不动产登记的法定程序。

　　影片里的阿公郑木生客死异乡，

　　阿嬷叶淑柔在老宅守了大半辈子，

　　未对老宅的归属作出安排，

　　儿孙辈对老宅的归属也许会有不同想法。

　　这就引出一个很现实的问题：

　　老人去世后，房子怎么传承下去？

　　人走了，房归谁

　　——不动产继承怎么办？

　　《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”意思是从被继承人（阿嬷）去世的那一刻起，法定或意定继承人不用办理不动产登记即可取得遗产的物权，但需要注意的是《民法典》第232条同时规定，处分因继承取得的不动产，未经登记，不发生物权效力。换句话来说：您实际占有、使用、收益该房屋都没问题，因为从继承事实发生的那一刻起房子已经归继承人所有了；但如果继承人要想卖掉、抵押、过户该房屋，就必须先完成登记，否则无法直接办理抵押、转移登记。

　　所以，阿涛如果想合法继承老屋，必须通过继承登记将房屋所有权办到自己名下。继承登记分为两种方式：一种是通过法院或者继承公证确认继承事实，然后凭生效法律文书或继承公证书到不动产登记机构办理转移登记；另一种是直接向不动产登记机构申请非公证继承登记，全体法定继承人共同到场提交被继承人死亡证明、亲属关系证明等材料，经登记机构查验审核并公告无异议后，即可办理继承登记。

　　关于非农户继承人能否继承农房，我国法律也有规定。根据现行规定，宅基地使用权本身不能单独继承，但城镇户籍子女等合法继承人可依法继承农房所有权，并依据“地随房走”的原则，依规取得对应的宅基地使用权并办理不动产登记。就是说，即使阿涛已经在大城市安家落户、户口迁出村子，他依然可以依法继承阿嬷的农房所有权，从而取得宅基地使用权——前提是不能对房屋进行翻建改建，一旦房屋自然灭失，宅基地由集体收回。

　　如果家庭内部对房产继承产生争议，还可以向法院起诉，等法院出具生效的法律文书后，凭生效判决书直接到不动产登记机构办理登记。

　　视野再转到阿公郑木生处，

　　登记课堂延伸一下~

　　因阿公在南洋生活并客死异乡，

　　假设他生前在泰国购置了房产，

　　国内的阿嬷和子女能否继承？

　　跨国遗产怎么分

　　——阿公在海外的财产怎么办？

　　这里涉及跨国遗产继承的法律问题，根据“不动产属地、动产属人”的规则——位于泰国的房产等不动产，适用泰国当地法律；银行存款、股票等动产，适用被继承人国籍所属国的法律。华侨与外籍华人的法律适用也不相同，建议提前立好遗嘱、指定遗产管理人，这样才能让跨国继承少些波折。

　　在影片里，谢南枝以郑木生的名义给阿嬷写信寄钱，如果其中涉及财产性质的赠与或继承安排，在法律上也要通过法定程序才能得到确认，仅靠一封封手写家书“侨批”是不够的。

　　给“阿嬷们”的“法律情书”

　　《给阿嬷的情书》讲的是情义、守护和传承。而一张不动产权证书，其实就是用法律守护“家”的最好方式。不是每个人都能像电影里的阿嬷那样，靠一叠泛黄的“侨批”就守住了一个家族的根脉。在现代法治社会里，守护“家”的最好方式，就是把“家”登记在一本合法的产权证上——让登记成为每一个家庭的守护者。