2025北京城市更新最佳实践系列③丨西城区礼士居项目

来源：北京规划自然资源2025-10-20 16:36

　　导读

　　2025年9月28日，第四届北京城市更新论坛上表彰了入选2025年北京城市更新最佳实践评选活动的14个“最佳实践”和26个“优秀案例”。10月14日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。 第三站带您了解西城区礼士居项目。

　　基本情况

　　西城区礼士居项目位于北京市西城区南礼士路乙3号，地处西二环阜成门商圈核心区域，距离金融街商务区约900米，项目周边配套设施完善，交通便利。

　　项目总建筑面积约0.9万平方米，由主楼（5层）和辅楼（3层）组成。原建筑为北京建筑工业印刷厂车间，始建于1976年，经过多年使用已显陈旧。改造前，该建筑存在能耗高、空间利用率低、设施老化等诸多问题。通过功能重组与空间活化设计，项目转型为现代化的保障性租赁住房，不仅有效盘活了城市存量资源，还促进了区域城市功能的完善。

　　改造后，项目共推出6种户型264套居住空间，主要面向在阜成门商圈和金融街商圈工作的市民、青年人。这些住房不仅提供了优质的居住体验，还降低了通勤成本，有效促进了区域内的职住平衡。项目按照“好房子”建造标准实施，秉承安全、舒适、绿色、智慧的发展理念，以“好住、好料、好省、好看、好值”的“五好标准”为核心，采用先进的技术和材料，致力于打造具有示范意义的新型租赁住房项目，为推进城市更新和完善住房保障体系作出积极贡献。

　　区位图

　　首层更新改造示意图

　　公共区域改造前

　　公共区域改造后

　　实施成效

　　盘活存量资源，促进职住平衡

　　项目通过对1976年建成的低效工业厂房进行更新改造，积极响应《北京市城市更新条例》中“盘活存量、优化功能”的要求，避免了大规模拆除重建，体现了“城市有机更新”的理念。项目落实《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》的相关要求，在符合规划、权属不变，落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下，充分利用现状建筑改建保障性租赁住房，为重点功能区及轨道站点周边的城市更新提供了成功范例。此外，项目凭借便利的地理位置和较完善的配套设施，构建了智慧生活服务系统，形成了便捷的“15分钟生活圈”，有效促进了区域职住平衡，为提升城市生活品质做出了积极贡献。

　　经济效益显著，商业模式可持续

　　项目在经济效益方面取得了较大成效。项目吸引了建筑、智能家居、新能源等20余家企业参与合作，创造了200余个直接就业岗位，有效拉动了相关产业发展。项目建立了长期稳定的收益模式。作为保障性租赁住房，租金定价比周边市场价低5%-15%，既体现了保障性住房的政策属性，又确保了年均运营收入的稳定性。通过科学的投资测算和运营管理，项目投资回收期可控，成功形成了“投资—改造—运营”一体化的可持续商业模式，为同类项目的商业化运作提供了可借鉴的经验。

　　社会效益突出，示范效应显著

　　在社会效益方面，项目取得了多方面成效。通过灵活的户型设计和环保材料的使用，居住品质得到较大提升。经过对现有租户进行随访，显示租户满意度超过了90%，切实改善了居住体验。项目获得了广泛的社会认可，受到中国日报、中国质量报、首都建设报、中国经济网、搜狐、新浪等多家权威媒体的报道。项目严格按照“好房子”建造标准打造，通过全过程的监管和动态商务测算，在预定投资回收期内实现了商业可持续，为全国城市更新提供了可复制、可推广的成功经验。

　　绿色低碳技术，优化居住场景

　　在绿色低碳与技术应用方面，项目采用装配式装修和光伏发电等先进技术，符合《北京市城市更新条例》提出的“绿色发展”导向。具体而言，装配式装修技术的应用使工期缩短了约30%，建筑垃圾减少了约60%。应用可再生能源系统，采用光伏发电+半导体地暖膜+无机水盐相变储能地暖系统。利用现有主楼屋面安装光伏，实现日间通过光伏系统进行供暖及蓄热，夜间则由相变材料释放储存的热量，并利用低谷电价时段进行加热蓄热，实现能源的高效利用和成本的降低，智慧调控，温暖每一刻。光伏发电系统每年可节省电量30%-40%，综合能耗降低约30%，取得了较好的节能环保效果。

　　创新经验

　　需求导向创新规划设计

　　项目在规划上不仅实现了居住功能，还通过科学的功能重组与空间活化，成功融合了社交、健身、阅读、共享等多元化的社区功能，构建了充满活力的租赁社区。公寓的户型设计精美，提供包括优享平层、轻享双人间等多种主题的户型。设计充分利用了原工业厂房4.2米的层高优势，创新规划了179间“臻享跃层”户型。通过提升空间的竖向利用率，实现了小户型的空间高效转化，精准满足了社会单身青年、情侣及小家庭等不同客群的多元化居住的需求，并且极具针对性地服务于金融街、阜成门商圈的市民与青年人。整体设计不仅注重功能复合与空间体验，更体现出对当代城市生活需求的深入洞察与回应。

　　接待区

　　自助水吧

　　装配式技术全面应用

　　创新采用全干法装配式装修体系。墙面、地面及集成卫浴等部品部件均在工厂预制，现场进行模块化拼装，使施工效率提升30%、误差控制在3毫米以内、建筑垃圾减少约60%，实现了内装工业化的高品质、高效率与低能耗。

　　智能化系统深度融合

　　在建造阶段，应用3D扫描与BIM技术进行全过程数字化管理，优化设计施工，实现了智慧建造。项目构建了全方位的智慧生活系统。户内，全屋智能家居支持语音控制灯光、窗帘、空调，打造个性化“生命空间”。社区层面，引入智慧平台集成周边服务，形成线上“15分钟生活圈”，并通过智能安防系统保障居民安全。从居住体验到社区运营，为居民提供更便捷、安全、互联的高品质生活。

　　绿色低碳技术集成示范

　　绿色理念贯穿始终。能源方面，创新采用“光伏发电+相变储能”系统，利用屋面光伏为公共区域供电，主要应用于共享厨房、共享休闲区、健身区、自习阅读区等功能区照明，并结合谷电蓄热，实现能源高效利用，综合能耗降低约30%。材料方面，全面选用环保乳胶漆、无醛碳晶板、石塑地板及较高环保等级的家具，实现室内环境健康宜居，体现了绿色建筑的人本关怀。